הזדמנות לקבלנים, מנהלי תחזוקה ומנהלי מש"א

בנובמבר 2019 לקחתי חלק בכנס ה-11 לבניה ולתשתיות של איגוד הקבלנים, באקספו ת"א. במשך 15 דק' פרסתי את גודל ההזדמנות והקלות בה ענף הבניה המקומי יכול להתמזג עם המגמה הרווחת כיום בשוק הנדל"ן העולמי, ולייצר לו ערך רב באמצעות טיפול במבנה באופן שמתחשב ומסייע לעובדים של הלקוחות.

45,000$ הם החיסכון של סניף ברשת חנויות רהיטים אמריקאית באמצעות חיישן ניטור איכות אוויר, בהשקעה ראשונית של 6,000$ בלבד. הרשת מתכוונת להרחיב את מתן הפתרונות עם חברת הסטאראפ שסיפקה את החיישן לכל 20 הסניפים שלה. הסיבה ברורה:

החיסכון אדיר למנהל הסניף, למנהל הרשת, למנהל התחזוקה ולמנהל הכספים שלה.

איך מרגיש קבלן שיפוצים שמציע פתרון יעיל שכזה, שבשקלול ל-20 סניפים מביא לחיסכון של כמיליון דולרים בשנה לחברה, ובהחזר השקעה של פחות משנה? וכמה חיסכון יכול אותו קבלן לייצר ללקוחות אחרים שלו לבתי ספר, למשרדים, לבתי אבות?

בזכות שינוי קטן לבניין חולה ניתן לעשות הבדל גדול. טיפול במבנים קיימים הוא לא רק השפעה בריאותית על העובדים ועל הצוות- הוא חיסכון כלכלי בשורת הרווח של הלקוחות שלכם.

אני עוסקת בבניה יעילה, התייעלות אנרגטית למבנים קיימים וטיפול בתופעת הבניין החולה. לכל הכותרות הללו יש מטרה אחת- התייעלות למבנים קיימים. אחרי כבר מעל לשש שנים בתחום, הבנתי שלתחום הקיימות, הסביבה והאנרגיה חייבת להיות שורה תחתונה- כלכלית. המצגת שהוצגה בכנס ה-11 לבניה ולתשתיות של איגוד המהנדסים עוסקת בעקרונות של טיפול במבנים קיימים, כמו סניף חנות הרהיטים ממינסוטה, וכיצד ניתן ליישם את העקרונות האלו בישראל- בין אם בב"ש או בפ"ת. כמו כן, הסבירה המצגת את הקשר בין תופעת הבניין החולה לבניה יעילה, ולמה זה משתלם לכולם לייעל אנרגטית מבנים קיימים.

לשם כך- נדרש תחילה לנפץ מספר מיתוסים על התחום:

א. בניה ירוקה מייקרת פרויקטים- כמובן לא נכון, מחקרים מהארץ ומהעולם מצביעים על התייקרות שעומדת

על 0-2 אחוזי תוספת. התוספת של התייעלות, ייצור אנרגיה וחיסכון הם בין 0%-2%. על אף שזה נשמע

נתון הזוי- זה המידע שעולה מהשטח.

ב. התייעלות אנרגטית היא החלפת מערכות המבנה- נכון שזו הנטייה בארץ כשאנחנו נדרשים לייעל, אבל

המטרה של התייעלות היא לא לבצע את מה שנדרש אלא את מה שנכון כלכלית לעסק, עם החזר השקעה

מהיר ובאיכות מעולה. מעטפת המבנה, ניהול וניטור מידע ובעיקר מודעות- הם אלו שיביאו לעסקים את

החיסכון וה-ROI הגבוהים.

ג. תופעת הבניין החולה היא המצאה של היפים שהיו מעדיפים שנגור במערות. תופעת הבניין החולה היא

קביעה של ארגון הבריאות העולמי משנות ה-80, לאחר מחקרים מרובים שבדקו מגוון סוגי מבנים בעולם.

המחקר מצא שאנחנו מבלים כ90% מהזמן שלנו בתוך מבנים, שהם מזוהמים בערך פי 5 מאשר איכות

האוויר שבחוץ ושאיכות המבנים משפיעה על הבריאות של העובדים.

לעומת זאת, נתון שלא מחדש לאף אחד: רוב ההוצאות של הלקוחות שלכם- של הארגונים, של המוסדות, של חברות ההייטק שאתם בונים את המשרדים שלהם? הן על העובדים. ללקוחות שלכם, חשוב מאוד שהעובדים שלהם יהיו מרוצים. מעבר לפרודוקטיביות, לשמירה על ריכוז, לצמצום ימי מחלה- ללקוחות שלכם חשוב שהעובדים שלהם ירצו להישאר במקום העבודה שלהם ולייצר להם סביבת עבודה שתשמר אותם.

בעולם כבר מזמן לא מתייחסים להוצאות התכנון והבנייה בלבד בחישוב החזר השקעה. 4% עלייה בערך הנכס בעת מכירתו, 18% שיפור בפרודוקטיביות של עובדים, מינימום 20% חיסכון בעלויות תפעול ותחזוקה ועוד מינימום 20% חיסכון בצריכת האנרגיה, המים והגז. תשקללו את זה בחישובי החזר ההשקעה של הלקוח שלכם! ואם הלקוח שלכם הוא לא שוכר ל-5 שנים? אם הלקוח שלכם הוא המשכיר? תחשבו כמה ערך אז אתם מייצרים בשבילו? אתם יכולים להפוך בניין חולה לבניין חוסך.

נכון להיום אנחנו בתעשיית הבנייה נותנים ללקוח מעל ומעבר! בשירות, בזמן, במחיר. ובאיכות? יש לכם מושג כמה מזהמים יש בחומרי הגמר? מה איכות האוויר בחלל? הקרינה? תאורה מלאכותית? נניח ולא הייתה מגבלת מחיר- האם הייתם מוכנים להתחייב בפני הלקוח שהעובדים שלו יהיו יותר בריאים בזכות העבודה שלכם לעומת המשרד שבנה המתחרה שלכם? שימוש בעקרונות נכונים של טיפול בבניין החולה יכולים לאפשר לכם להבטיח את זה ללקוח שלכם. בניה יעילה אמיתית היא לא לאסוף נקודות ממה שאני מיישם גם ככה. בניה לפי תקני איכות, ותקן 5281, תקן LEED, תקן GreenKey לבתי מלון- אלו תקני איכות לכל דבר, שהגורמים העיקריים שהם מתמקדים בהם הם יעילות ובריאות. לא סתם הם הולכים בד בבד. מערכת מיזוג טובה, למשל, היא כזו שגם חסכונית לכיס וגם בריאה למשתמש הקצה. אתם יכולים להיות היום כלי ללקוחות שלכם, שמביא להם ערך הרבה יותר גדול.

כמה כסף הלקוחות שלכם משקיעים בעובדים שלהם? ימי כיף, אירועים, ערבי חברה, נופשים, בירה ב-Open Space... אתם יכולים לעזור ללקוחות שלכם בנושא שמטריד אותם כארגון, מעבר לשיפוץ או לנראות של לובי הכניסה- אל מנהל התחזוקה ואל מנכ"ל הכספים צרפו את מנהלת משאבי האנוש בחברה- היא יודעת מה הערך של עובדים מרוצים, בריאים. מנהלי הצוותים יודעים מה הערך של עובדים יעילים ומרוכזים. השינוי התפיסתי היום בעולם העבודה מחייב אותנו לשינוי תפיסתי בעולם נדל"ן. העובד הוא הלקוח של הלקוחות שלכם. חברות ההייטק בטירוף על הנושא הזה. כל המבנים מתוכננים לפי זה. השינוי התפיסתי היום בעולם המשרדים והמסחר הולך לשם! לא רק לחסוך בכסף, אלא לנצח את הקרב שלהם להיות המקום האידיאלי לעבוד בו!

זו המגמה היום, אני רוצה להאמין שישראל תגיע לשם גם, אבל בהחלט כרגע אתם יכולים להיות החלוצים שמדברים בשפה בינ"ל, הרבה יותר עבור הלקוח, הרבה יותר מבינה אותו ומבינה גם איך לעזור לו. וכן, זו לא בושה- אתם בהחלט מבדלים עצמכם כמי שנותנים ללקוחות שלכם ערך מוסף. ערך כלכלי, ערך מיתוגי, וערך עצמי. לא רק שאתם מבדלים את עצמכם כנותני ערך לחברה. אתם מסייעים ללקוחות שלכם לבדל את עצמם! דרך דאגה אמיתית לעובד שלהם שהיא מדידה ומוכחת.

אז איך אנחנו מביאים ללקוחות הבאים שלכם חיסכון של 45,000$?

תופעת הבניין החולה מסתכמת באופן גס לפי שלושה קווים כלליים- א) איכות אוויר פנים מבנית, ב) בידוד ונוחות תרמית, ג) תאורה טבעית וחלונות. זה לא אומר שכשמשפצים בניין צריך להחליף ולהוסיף את כל הפרמטרים, אלא לתת על הנושאים הללו את הדעת. כמובן שכל אחד מהנושאים הללו עוסק בעוד מגוון פרמטרים בחשיבויות שונות, ושיש ביניהם חפיפה והשפעה זה על זה. יתרה מכך, לכל האלמנטים יש השפעה על המשתמשים. אולם, בשטח הדברים קצת שונים ממצגות מעוצבות, ובמבנים קיימים - מאוד קשה לספק פתרונות שיניבו להתייעלות המיוחלת.

לשם כך, ניתן לחזור לדוגמה של סניף רשת הרהיטים ממינסוטה: חברת הבניה הבינה שאחד המקומות שהם יוכלו לייצר בהם חיסכון הוא בעזרת איכות אוויר. פעם אחת כחיסכון ישיר- כשהאוויר החיצוני מאפשר ניתן לכבות את המזגן ולהשתמש באוורור טבעי. נשמע פשוט, אבל בהרבה משרדים היום יש הרבה פעמים חלונות שלא יכולים להיפתח, ולפעמים, כן- זה דורש להוסיף ממשק נוסף למערכת הקיימת. החיסכון השני הוא חיסכון עקיף. בעזרת אופטימיזציה של האוויר - הפחתת ימי המחלה משימוש באוויר טרי ונקי יותר. פריון העובדים, שביעות הרצון שלהם הם חיסכון אדיר בתקציבי הרשת.

אז מה חברת הבניה עשתה? היא פנתה לסטארט אפ מבריק עם פריסה עולמית שמספק פתרונות לטיפול במבנים חולים. אחד הפתרונות כל כך פשוט- חיישן שמזהה מתי הזמן האופטימלי להדליק מזגן ומתי נכון לפתוח חלון- באופן אוטומטי. השקעה קטנה, החזר השקעה וחיסכון אדיר לאורך שנים: חיישן אחד שעלה 6,000$ יצר חיסכון של 45,000$. כל שנה.

סיפור החיישן וחברת הרהיטים זוהי רק דוגמה אחת קטנה איך באמצעות טכנולוגיה ומודעות ניתן לייצר חסכון לאורך שנים רבות עבור הלקוחות שעבורם אתם בונים. זו גם דוגמה נפלאה איך נותנים ללקוחות שלכם עוד כלי מיתוגי וערכי בכל מה שקשור לשימור עובדים ודאגה לרווחה שלהם. אבל זו רק דוגמה אחת. יש אינספור טכנולוגיות ופתרונות שיכולים לייצר חסכונות כאלו, ולטווח ארוך. הדרך לייצר עבורם חסכונות היא בכל מקום מסביבנו היא במים, באוויר שאנחנו נושמים, בבלוקים, בגבס, בתקרות, בחלונות, בתאורה, באקוסטיקה, בבידוד... לכל אחד מהפתרונות יש מקום ואחוזים באקסל. כדי שאתם תוכלו להביא את החיסכון הזה, שהוא מוכח ומדיד ומתקיים לאורך זמן צריך לעשות דבר אחד- שינוי תפיסה.

צילומים: עדי מגר